ในฐานะ นายกสมาคมอาคารชุดไทย (พ.ศ.2567-2568) และอดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย (พ.ศ.2557 – 2560) มีความยินดี, ความดีใจ และความมั่นใจ กับบทบาทของสมาคมอาคารชุดไทยที่ได้รับการยอมรับในทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐและภาคเอกชนตลอดกว่า 40 ปีที่ผ่านมา
มีความยินดี กับการเติบโตอย่างมั่นคงมาตลอด 40 ปี ที่สมาคมอาคารชุดไทยสามารถดำเนินการได้ตามจุดมุ่งหมายในการพัฒนาธุรกิจอาคารชุดให้เจริญก้าวหน้า มีการเจริญเติบโตต่อเนื่องอย่างมั่นคง เป็นที่ยอมรับในระบบเศรษฐกิจ จนถือเป็นธุรกิจเสาหลักของวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และยังเป็นหลักในการขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม มาตลอดระยะเวลากว่า 40 ปี
มีความดีใจ ที่ได้มีส่วนร่วมในการผลักดันการเจริญเติบโต ทั้งในฐานะอดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทยสองวาระ สามสมัย ที่ร่วมผลักดันการเปลี่ยนแปลงคือ
1. ผลักดันบทบาทของสมาคมอาคารชุดไทยให้เป็นที่ยอมรับของวงการอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจ
2. การเปลี่ยนโครงสร้างกรรมการสมาคมฯ โดยการนำคนรุ่นใหม่มามีส่วนร่วม เกิด Second & Third Generation ของทีมคณะกรรมการที่ทำงานสมาคม สร้างความแข็งแรงของสมาคมอาคารชุดไทยในระยะยาว ซึ่งเป็นกำลังสำคัญที่ขับเคลื่อนสมาคมฯมาจนถึงปัจจุบัน และในระยะยาว
3. การสร้างสรรและการจัดกิจกรรม เพื่อให้สมาคมมีบทบาทในการชี้นำอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม” ซึ่งเป็นการชี้นำและสร้างบทบาทธุรกิจอาคารชุดและสมาคมอาคารชุดไทย
มีความมั่นใจ ในสมาคมอาคารชุดไทยและธุรกิจอาคารชุดไทย ซึ่งธุรกิจอาคารชุดไทยในปี 2567 ในปัจจุบัน ได้ถูกยกระดับอุตสาหรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็น GLOBAL PROPERTY ที่ได้รับการยอมรับทั้งในและต่างประเทศ เป็นที่สนใจของชาวต่างชาติในการเข้ามาพักอาศัยและลงทุนด้วยเหตุผลจาก
1. การมีเสถียรภาพของค่าเงินบาทเทียบกับประเทศอื่นๆในภูมิภาคฯ
2. ระบบสาธารณสุขที่ดี และความพร้อมของโรงพยาบาลเอกชน เห็นได้จากช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19
3. ระบบการศึกษาโรงเรียนนานาชาติในประเทศที่มีการพัฒนาอย่างรุดหน้า
4. ความเป็นมิตรของคนไทย
5. ประเทศไทยไม่มีภาวะสงครามและภัยพิบัติทางธรรมชาติขนาดใหญ่
โดยปัจจุบัน อาคารชุดถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายผ่าน FOREIGN QUOTAR (49%ในแต่ละอาคารชุด) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย จึงมีข้อเสนอและแนวคิดเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ให้สามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและเศรษฐกิจ ด้วยวัตถุประสงค์สำคัญคือการปกป้องและรักษาผลประโยชน์ของประเทศชาติและคนไทย ด้วยการจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ให้มีสิทธิควบคู่ไปกับหน้าที่และอยู่ในความควบคุมของคนไทย ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการพัฒนาศักยภาพการแข่งขันทางเศรษฐกิจของไทย พร้อมลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมไทย และปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในระยะยาว โดยมี คือ
1. การเพิ่มสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 75%
1.1. สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49% เป็นการถาวร และมีเสียงไม่เกินเสียงส่วนน้อยของคนไทย
1.2 มีการกำหนดสิทธิและหน้าที่ ในการเสียค่าธรรมเนียม ภาษีที่ดิน ของชาวต่างชาติครั้งแรกในประเทศไทย
1.3. นำส่วนต่างค่าธรรมเนียม และภาษีที่ดินที่จัดเก็บได้ในแต่ละปี ในอัตราที่สูงกว่าคนไทยจากชาวต่างชาติ เพื่อริเริ่มจัดตั้งกองทุน เพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวร เช่นกองทุนน้ำมัน เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ เช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการซื้อบ้าน ภาษีที่เก็บได้ปีละประมาณ 7,000 – 10,000ล้านบาท จะทำให้คนไทยซื้อบ้านในราคาต่ำกว่า 3ล้านบาท โดยอัตราดอกเบี้ย 0% 3ปี มูลค่ากว่า 100,000ล้านต่อปีนั้น เท่ากับทุกคนที่ซื้อระดับราคานี้ในปัจจุบัน หรือ ใช้กองทุนนี้สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางผ่าน Mortgage Insurance ทำให้คนไทยตัวเล็กได้รับประโยชน์จากกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ภายใน 3 ปี เกือบ100,000ครอบครัว เป็นต้น ฯลฯ
1.4 มีการวางกฎเกณฑ์และจัดระเบียบในการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในอาคารชุด ให้อยู่ในการควบคุมของคนไทยในฐานะเจ้าของประเทศ และลดผลกระทบต่อธุรกิจอื่นๆในระยะยาว เช่น โรงแรม
1.4.1 สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49% เป็นการถาวร และมีเสียงไม่เกินเสียงส่วนน้อยของคนไทย
1.4.2 ประธานนิติฯ/ผู้จัดการนิติฯ ต้องเป็นคนไทย
1.4.3 กรรมการนิติฯชาวต่างชาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง
1.4.4 รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยของคนไทย เหนือเสียงชาวต่างชาติในการประชุม เช่นเดียวกับการรักษาเสียงข้างน้อยเดิม
1.4.5 อาคารชุดไม่สามารถให้เช่ารายวันเหมือนโรงแรมได้ ตามพรบ.โรงแรม
1.5 การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เป็นการถือครองที่ดินโดยอ้อม
1.6. พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือ กรุงเทพมหานคร(บางเขต), ภูเก็ต (บางเขต), และเมืองพัทยา (บางเขต)
1.7. เป็นการจัดโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและรองรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในระยะยาว ให้มีความโปร่งใส ให้ชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯไทยเข้าระบบอย่างถูกต้อง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญด้านต่างๆและมีความโปร่งใสมาทำงานในประเทศไทยและช่วยพัฒนาประเทศไทยในระยะยาว
2. การวางโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวไม่เกิน 60 ปี สำหรับคนไทยและชาวต่างชาติ
2.1. ไม่มีการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของขาวต่างชาติในมาตรการที่นำเสนอนี้
2.2. เป็นเพียงสิทธิการเช่าระยะยาวไม่เกิน 60 ปี เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น เพื่อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินชาวไทยในการปล่อยเช่าโดยยังถือกรรมสิทธิในที่ดินตนเองอยู่
2.3. มีสิทธิและหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมพิเศษสำหรับการทำสัญญาเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติ เป็นครั้งแรกในประเทศไทย
2.4. นำส่วนต่างการเก็บภาษีจากการเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติสูงที่กว่าคนไทย และภาษีที่ดินที่เกินกว่าอัตราปกติ เพื่อริเริ่มจัดตั้งกองทุน เพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวร แบบเดียวกับกองทุนน้ำมันเพื่อลดความเหลื่อมล้ำ เช่น การสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการซื้อบ้าน ภาษีที่เก็บได้ปีละประมาณ 7,000 – 10,000ล้านบาท จะทำให้คนไทยซื้อบ้านในราคาต่ำกว่า 3ล้านบาท โดยอัตราดอกเบี้ย 0% 3ปี มูลค่ากว่า 100,000ล้านต่อปีนั้น เท่ากับทุกคนที่ซื้อระดับราคานี้ในปัจจุบัน หรือ ใช้กองทุนนี้สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางผ่าน Mortgage Insurance ทำให้คนไทยตัวเล็กได้รับประโยชน์จากกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ภายใน 3 ปี เกือบ 100,000 ครอบครัว เป็นต้น ฯลฯ
2.5 สร้างโอกาสให้กับคนไทยที่ถือครองที่ดินโดยไม่ต้องขาย แต่สามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าระยะยาวได้มากขึ้น ทั้งจากการเช่าของต่างชาติและกลุ่มธุรกิจชาวไทย ยืดหยุ่นในการกำหนดระยะเวลาปล่อยเช่าที่ต้องการและสอดคล้องกับการลงทุนในทุกขนาด
2.6 สำหรับชาวต่างชาติจำกัดการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น และจำกัดพื้นที่เช่า เช่น ไม่เกิน 1 ไร่ และหากไม่สร้าง หรืออยู่อาศัยภายใน 3 ปี จัดเก็บภาษีที่ดิน ในอัตรารกร้างสูงสุด 3% ต่อปี เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
2.7 ถือเป็นการจัดโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและรองรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในระยะยาว ให้มีความโปร่งใส ให้ชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯไทยเข้าระบบอย่างถูกต้อง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญด้านต่างๆ และมีความโปร่งใส มาทำงานในประเทศไทย และช่วยพัฒนาประเทศไทยในระยะยาว
3. แนวคิดการใช้การพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ MAN MADE ของประเทศไทย เพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจ แรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ และเพิ่มขีดความสามารถของประเทศไทยระยะยาว แบบ FUNCTIONAL ZONE ในรูปแบบ One Stop Service เหมือนโครงการ Eastern Seaboard ในอดีตหรือโครงการ The Eastern Economic Corridor (EEC) ในปัจุบัน
3.1 MASTER IDEA
3.1.1 CBD EXPANSION AREA TO MAENAM STATION (NEW MAGNET OF THAILAND)
3.1.2 NEW & FOREVER CBD (RAMA 4)
3.1.3 EDUCATION HUB
3.1.4 MEDICAL HUB
3.2 GREEN & RE-CREATION AREA IDEA OF BANGKOK
3.2.1 BANG KACHAO GREEN SPACES
3.2.2 POCKET PARK & LOCAL MARKET
3.3 NEW DEVELOPMENT OPPORTUNITY EX. WORLD AMUSEMENT PARK
3.4 ELDER HOME : ELDER HOME FOR MID – LOW INCOME
ด้วยมาตรการและแนวคิดข้างต้น กระผมในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย มีความมั่นใจว่าธุรกิจอาคารชุดไทย จะสามารถเป็นธุรกิจหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม พร้อมกันนั้นยังมีส่วนสร้างบทบาทของสมาคมอาคารชุดไทยให้เป็นที่ยอมรับในวงการธุรกิจในระยะยาวต่อไป
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
นายกสมาคมอาคารชุดไทยคนปัจจุบัน (พ.ศ.2567-2568)
และอดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย (พ.ศ.2557 – 2560)
